在股市回暖的秋季，30家内地房地产企业梦绕香江，想用国际资本一解资金短缺之痛。昨天记者获悉，28日公开招股结束的恒大地产，孖展超额认购高达46倍，国际配售超额近12倍，市场以最火热的资金爆炒恒大！由于孖展超额过多，甚至可能启动回拨机制。 相比之下，深圳房地产龙头企业之一的置业原定于11月3日上市，昨天却表示，考虑到当前的市场状况，公司决定搁置计划中的香港公开募股（IPO ），同时将把认购股份的资金返还给申购者。
“太吓人了！”昨天得知恒大地产在市场并非十分活跃的情况，多位业内人士表示惊叹。记者昨天从可靠渠道获悉，22日至28日在香港公开招股的恒大地产，孖展超额认购高达46倍，冻结资金近300亿；国际配售超额近12倍，冻结资金近700亿，总共冻结资金近千亿，为近期罕见。 从去年备受冷落，到今年年中恒大主席许家印(许家印博客许家印新闻许家印说吧)信誓旦旦说“随时启动IPO”，再到10月减少融资股本，最后是28日的备受市场追捧，恒大地产的上市之路可谓一波三折。 据最终招股材料显示，恒大地产最终定价在每股3港元至4港元之间，相应市盈率5～6倍，融资额为64.6亿港元。恒大地产此次招股总数约16.149亿股，90%为国际配售，10%为公开发售，此外还有15%的超额配售权。 市场普遍认为，以恒大地产的企业素质，目前的定价是吸引力的。许家印自己也坦言，“自己有点心痛”，恒大股的上市定价太便宜，所以他宁愿缩减发售股数。此外，恒大地产计划每年派发盈利的10%作为股息。这也成为吸引投资者的一个重要原因。 按照香港联交所安排，11月5日恒大地产将正式上市。而高盛预测，恒大2010年的营业额将暴增到410亿元，盈利将达到77亿元，较今年预测盈利10亿元暴涨7.7倍。 由于市场情况过于火爆，有消息人士称，恒大甚至可能启动回拨机制，恒大发行的股份可能在国际配售和公开发售的比例有一个微调。 据了解，回拨机制是指在同一次发行中采取两种发行方式时，例如市值配售和网上定价发行、市值配售和法人投资者配售或者网上定价发行和法人投资者配售，为了保证发行成功和公平对待不同类型投资者，先人为设定不同发行方式下的发行数量，然后根据认购结果，按照预先公布的规则在两者之间适当调整发行数量。目前，大多采取将网下配售的额度中的一部分回拨给网上，这样就增加了网上发行的额度。现阶段，在发行大盘股时回拨机制经常被采用。
香港上市的路不是一帆风顺的。 一年前的股市，今天再次在港岛重演。原定于11月3日上市的深圳的非政府商业地产发展商置业集团有限公司周二表示，考虑到当前的市场状况，公司决定搁置计划中的香港公开募股（IPO ），同时将把认购股份的资金返还给申购者。 置业未在此次声明中详细说明市场状况，但表示公司会考虑何时重新进行IPO，在作出决定后将发布进一步声明。 据置业早先公布的招股详情显示，招股价介乎2.1-2.6元之间，集资净额为60.34亿-74.85亿元；公司招股总数为30亿股，其中27亿股（90%）为国际配售，3亿股（10%）为公开发售，另有15%超额配股权。 按照原计划，置业将把IPO所得50%集资用于日后发展计划及购买土地融资用途，20%付清3间全资附属余下的注册资本及偿还银行贷款，30%用作支付建筑成本。公司上市保荐人为摩根士丹利及瑞银。 公司的商业模式为：在深圳、广州等中心城市，发展并销售CBD商业地产及中高端的住宅物业，目前公司土地储备总面积为1170万平方米，足够未来5年开发。 国泰君安香港研究部21日就认为，招股书显示，公司2006-2008年的税后纯利分别约为人民币2.06亿元、3.24亿元、1.85亿元，绝大部分盈利均来自物业开发，受中国宏观经济及地产周期波动影响较大。剔除投资物业重估收益因素，公司09年预测盈利为不低于人民币5.97亿元，我们的研究显示公司此次IPO发行价格对应09年预测市盈率37.7-46.7倍，比目前香港上市中资地产龙头中国海外（00688，华润置地（01109）的平均估值水平高出约1倍。 国泰君安认为，由于2009年中国商品房销售基数太高，2010年全国新房销量将同比下降20%，为中资发展商2010-2011年的盈利带来不确定性。以此次IPO发行价格测算，国泰君安认为地产投资价值不大，建议不申购。 有市场人士认为，搁置上市出乎市场意料，因在几家地产公司中，在各方面基础条件上均较优胜。然而，的集资额较别的内房新股高，加上按明年盈利27亿元计算，市盈率为9.3倍至11.6倍，相对其他内房新股要高。若公司接受降价，仍有机会上市，但该公司坚持分毫不减，最终谈不拢，成为今年招股期间搁置上市的公司。 也有市场人士表示，由于恒大地产吸收了市场大量资金，同期招股的多只内房股，认购情况都较为冷清。
10月以来，在香港资本市场，恒大地产、地产、福建明发、厦门禹洲、花样年等中资地产商相继启动招股。据统计，加上已通过聆讯和蓄势待发的企业，目前，排队赴境外上市的内地房企超过30家，实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。 不过，当数十个中国内地房地产企业瞄准香港股市，欲借上市一役实现飞跃时，却发现，这条路确实不好走。在不愿降价出售下，率先打退堂鼓，暂缓上市。禹洲亦只能以低位2.7元定价，明发集团国际配售仅仅足额。 早前发行的恒盛破发，刚刚上市的禹洲平淡，内地房地产企业在国际投资者的眼中，估值已经打折扣了吗？ 回头看看2007年香港IPO募集129亿港元的碧桂园，低价巨量储地，早已是碧桂园为之自豪的开发模式中最主要的一个环节，被称为全国“地主”，碧桂园创始人的女儿杨惠妍由此登上了《福布斯》内地首富榜。但如今看来，风光难再。但这意味着“圈地———融资”模式已经不被市场认可了吗？ 此前可能有这样的声音，但恒大这块试金石再次让我们对“地主”刮目相看。在投资者的眼里，关注的就是其披露的每平方米445元的平均土地成本。 恒大称招股书显示，“我们是中国众多地产开发商中，拥有土地储备的开发商，我们的土地品质高、成本低，总建筑面积约达5120万平方米，平均土地成本为每平方米约人民币445元”，“我们是中国所有地产开发商之中，覆盖最多省会或直辖市的开发商。于2009年9月30日，我们共有54个房地产项目，其中超过83%位于直辖市和省会城市的城区”。 正是这个中国的新地王，让投资者将钱投给了它。反观上市搁浅的，平淡无奇的禹洲，商业地产的时代或许还没有来临。本报记者 戎明迈 实习生 周文静
既生瑜，何生亮？在香江彼岸，内房股互相厮杀。 这一波内房股上市狂潮是因为过去一年“穷”怕了，也是因为过去一年太多原本要上市的企业已经一再推迟。艳阳高照的八九月份，股市反弹非常厉害，所以大家就“一起上”。摩根大通中国投资银行副主席龚方雄认为，由此定价也就比较进取，再一看未来排队上市的房地产商极其多，所以市场出现了一个非常非常短暂的消化不良的现象。 “这对房地产开发商有什么教训呢？”龚方雄认为，就是这个窗口时开时关，这个时机的把握非常非常重要。现在房地产企业融资窗口仍然是打开的，但是市场环境、投资者的情绪好像有一些变化，这个变化实际上不是对这个产业的前景发生了变化，他只是对定价相对敏感，是由于短期供求关系造成的。在未来的几个月里面，还会有很多地产企业上市。大家都集中在这个时间窗口里面，所以说市场的容量有限。 “从9月末期以来到今年年底其实从上市的角度来讲，可能并不是的一个上市的窗口”。龚方雄认为，但是到明年排名前列季度，明年第二季度，甚至明年全年，我们认为房地产上市窗口一直会开放。全球经济现在处在复苏阶段，中国经济的复苏已经进入了比较成熟的阶段，在这种环境之下，明年中国经济的表现应该会好于今年，尤其是中国盈利的表现会好于今年。